상가 계약 종료 시 원상복구, 어디까지 해야 하나요? 천장까지 뜯어내야 할까?

독서실 운영자 A씨는 2년 전 공실 상태의 상가를 임차했습니다. 당시 계약서에는 "부분 철거 후 인테리어" 조건이 명시됐고, A씨는 천장과 바닥을 교체해 사업을 시작했습니다. 이제 계약이 만료되자 임대인은 "20년 전 준공 당시 상태로 복구하라"고 요구합니다. 이에 대한 법적 쟁점을 분석해봅니다.

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1. 원상복구의 법적 기준: '계약 당시' vs '준공 당시'

• 주요 원칙: 상가 임대차법상 원상복구는 계약 체결 시점의 상태를 기준으로 합니다.
• A씨 사례 핵심:
  • 계약서 특약: "부분 철거 후 인테리어" → 기존 구조 변경 범위 한정
  • 임대인 주장: "준공 당시 복구" → 법적 근거 없음

"임차인이 임대인 동의 하에 변경한 시설만 철거 의무가 있습니다."
— 2023년 대법원 판례 2022다282233

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2. 천장 vs 바닥, 철거 범위 가를 기준

• 천장: 기존 구조물 유지한 마감재 교체 → 제거 불필요
• 바닥: 기존 타일 훼손 후 새 타일 시공 → 원상복구 필요
• 법적 근거:
  • 변경 동의 여부: 계약서에 시설 변경 범위 명시
  • 훼손 정도: 구조적 변경 유무

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3. 실제 협상 전략: 증거가 승부다

1. 계약서 분석: "부분 철거" 조항 강조
2. 시공 자료: 리모델링 전·후 사진, 시공업체 견적서 제시
3. 전문가 의견서: 건축사에게 구조 변경 여부 확인 요청

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4. 분쟁 발생 시 대응 절차

1. 내용증명 발송: "계약서 특약에 따른 부분 철거만 이행" 통보
2. 조정 신청: 한국공인중개사협회 분쟁조정위원회 활용
3. 소송: 임대인의 부당 요구에 대한 손해배상 청구

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5. 미리 챙길 보험: 원상복구비용 특약

• 보험 가입: 임대차 계약 시 원상복구비용 특약 추가
• 보상 범위: 평당 50만 원 한도 내 시공비 지원
• 주의사항: 철거 범위 사전 협의 후 가입

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결론: 계약서 한 줄이 천장을 지킨다

A씨의 경우, 천장은 마감재 변경에 그쳤으므로 철거 의무가 없습니다. 반면 바닥은 기존 타일을 훼손했으므로 복구가 필요합니다. "계약서에 명시된 범위를 넘어선 요구는 거절하라"는 원칙을 잊지 마세요. 철거 비용을 줄이려면 사전 협의와 명확한 계약서 작성이 최선의 방어책입니다.