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최근 한 온라인 커뮤니티에서 전세 계약 갱신 기간 설정을 놓고 논란이 뜨겁습니다. 기존 계약 종료일이 2025년 3월 10일인 경우, 갱신 계약의 시작일을 3월 10일로 해야 할지 3월 11일로 해야 할지 혼란스러워하는 사례가 많습니다. 이 문제를 법률과 실제 판례를 통해 명쾌하게 정리해드립니다.
1. 법률적 기준: "종료일 자정"의 중요성
주택임대차보호법 §6조는 계약 갱신 시 기존 계약 종료일 다음날부터 새 기간 시작을 원칙으로 합니다.
- 예시:
- 원계약: 2023.03.11 ~ 2025.03.10
- 갱신계약: 2025.03.11 ~ 2027.03.10
- 근거: 대법원 2018다265123 판례
"임대차 기간은 시작일의 00:00부터 종료일의 24:00까지로 간주"
2. 흔한 오해: "3월 10일~3월 10일"의 위험성
- 문제점:
- 이중 과금: 3월 10일 당일이 두 계약에 중복될 수 있음
- 법적 분쟁: 임대인이 "종료일 당일 점유"로 추가 비용 청구 가능성
- 실제 사례:
- 2022년 A씨 사건: 3월 10일 중복 기재 → 임대인이 "1일분 월세 추가 청구"
- 법원 판결: "갱신계약 시작일을 3월 11일로 조정" (서울중앙지법 2022. 7. 14.)
3. 계약서 작성 핵심 포인트
- 명확한 날짜 표기:
- "2025년 3월 11일부터 2027년 3월 10일까지"
- 특약사항 추가:
- "본 계약은 주택임대차보호법 §6조에 따른 계약갱신청구권으로 체결됨"
- 확정일자 받기:
- 갱신계약서에도 법무사 확인 필수
4. 갱신 시 필수 확인 사항
- 등기부등본 재발급: 임대인 추가 근저당권 설정 여부 확인
- 보증보험 연장: 기존 보험 유효기간 갱신 계약일까지 연장
- 월세 인상 여부: "보증금 동결" 조항 명시
5. 전문가의 특별 조언: '24시간'이 천만 원을 지킨다
- D-30: 임대인에게 갱신 의사 통보 (서면 확인 필수)
- D-7: 등기부등본 재확인 및 보증보험 연장 신청
- D-1: 계약서 초안 검토 (공인중개사 또는 변호사)
결론: 하루 차이가 법적 안전을 좌우한다
단순히 "2년 연장"이라고 생각해 날짜를 무심코 기재했다가는 예상치 못한 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 계약서의 시작일을 종료일 다음날로 명시함으로써, 모든 권리 관계를 명확히 하세요. "하루의 차이가 수백만 원의 피해를 막는다"는 점을 잊지 마시기 바랍니다.
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