상속주택 양도세, 무엇을 주의해야 할까?

 

1. 취득 시기는 언제로 정해질까?
상속주택의 취득 시기는 각 상속 단계별로 구분됩니다. 1차 상속(2020년 10월) 당시 자녀들은 각각 10% 지분을 취득했고, 2차 상속(2024년 1월)에서는 어머니의 70% 지분을 추가로 상속받았습니다. 양도세 계산 시 각 지분의 취득 시기는 해당 상속이 발생한 날짜로 적용됩니다. 즉, 1차 상속 지분은 2020년 10월, 2차 상속 지분은 2024년 1월이 취득일로 간주됩니다. 전체 주택을 양도할 경우, 각 지분별로 취득 시기가 달라 세금 계산이 복잡해질 수 있으니 주의가 필요합니다.

 

 

2. 중과세 배제 기간, 어떻게 계산할까?
양도소득세 중과세 배제를 적용받으려면 상속일로부터 5년 이내에 양도해야 합니다. 이때, 각 상속 지분별로 5년 기간을 별도로 계산합니다. 예를 들어, 1차 상속 지분(2020년 10월)은 2025년 10월까지, 2차 상속 지분(2024년 1월)은 2029년 1월까지가 5년 기간입니다. 현재(2024년) 양도하는 경우, 1차 상속 지분은 중과세 대상이 될 수 있지만, 2차 상속 지분은 아직 5년이 지나지 않았더라도 고가주택(30억 초과)이라면 기본 중과세가 적용될 수 있습니다. 조정대상 지역인 점도 감안해야 합니다.

 

 

3. 주택 수 산정과 거주 기간, 혜택을 받을 수 있을까?
둘째가 상속주택 외에 2025년 매수한 주택을 보유 중이라면, 주택 수 계산에서 상속주택이 포함될 수 있습니다. 다만, 공동상속 지분 10%는 주택 수에 반영되지 않을 가능성이 높습니다. 일반적으로 지분 50% 미만인 경우 해당 주택을 1주택으로 인정하지 않기 때문입니다.

 

거주 기간 혜택은 양도인 본인의 거주 기간만 인정됩니다. 어머니가 3년 거주했더라도 사망 후 상속인인 자녀들의 거주 기간은 새로 시작됩니다. 둘째가 상속주택에 2년 이상 거주할 경우, 장기보유특별공제를 적용받아 세금을 절감할 수 있습니다. 단, 조정대상 지역에서는 추가 조건이 있을 수 있으니 유의해야 합니다.

 

 

4. 공동지분과 주택 수, 복잡한 문제는 어떻게 풀어야 할까?
공동상속으로 인해 최대 지분자 없이 각자 10%~30% 지분을 보유한 경우, 주택 수 산정 시 개별 지분율이 중요합니다. 예를 들어, 큰누나가 가장 높은 지분(30%)을 가졌더라도 50% 미만이라면 해당 주택을 1주택으로 인정받기 어렵습니다. 이 경우, 모든 상속인은 기존 보유 주택 수에 따라 양도세가 계산됩니다.

 

 

5. 고가주택과 조정대상 지역, 추가 부담은 없을까?
30억 원이 넘는 고가주택은 양도소득세율이 최대 65%까지 적용될 수 있습니다. 여기에 조정대상 지역으로 지정되면 중과세율이 추가로 부과됩니다. 다만, 2년 이상 거주하면서 1가구 1주택 요건을 충족하면 세금이 크게 감면됩니다. 둘째가 상속주택에 거주할 계획이라면, 거주 기간 확보를 통해 세부담을 줄일 수 있습니다.

 

 

6. 상속세 vs. 양도세, 헷갈리지 않으려면?
상속세는 상속 시점에 부과되는 반면, 양도세는 매각 시점의 소득에 대해 계산됩니다. 상속주택의 취득가액은 상속 당시 시가로 평가되므로, 양도소득세 계산 시 장점이 될 수 있습니다. 그러나 고가주택의 경우 시가와 실제 매각가 차이가 클 수 있어, 정확한 평가가 필수입니다.

 

 

복잡한 상속·양도세, 전문가와 상담이 답이다!
상속주택의 공동지분, 조정대상 지역, 고가주택 요건 등이 복합적으로 작용하면 세금 계산이 매우 까다로워집니다. 특히 각 지분별 취득 시기, 중과세 적용 여부, 주택 수 산정은 세부 법령을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 자칫 잘못 계산하면 추가 세금이 발생할 수 있으니, 세무사나 법률 전문가와의 상담을 강력히 권합니다.