전세금을 숨긴 집주인, 어떻게 재산을 추적할 수 있을까?

"승소했는데 전세금을 돌려받을 수 없다고요?" F 씨는 2년 전 전세 계약을 맺고 3억 원을 넘게 맡겼지만, 계약 만료 후 집주인이 돈을 돌려주지 않아 지급명령 소송을 제기했습니다. 승소했지만, 집주인은 빈 손만 내밀었죠. 재산명시신청을 통해 제출된 목록에는 유의미한 재산이 없었고, F 씨는 "전세금을 다른 계좌로 은닉한 것 같다"는 의심만 커져갔습니다. 이처럼 채무자가 재산을 숨겼을 때 법적 권리를 행사하는 방법을 파헤쳐봅니다.

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▶ "재산명시신청 했는데도 없다면?" 법원의 강력한 수단, 재산조회신청

승소 판결 후 재산명시절차에서 채무자가 허위 신고를 하거나 재산을 은폐한 경우, 재산조회신청으로 추가 조치가 가능합니다.

3단계 법적 대응 매뉴얼

1. 재산명시 신청
   • 법원에 제출된 재산 목록 검토 → 부동산·예금·자동차 등 주요 자산 확인
2. 재산조회신청 제출
   • 필요 서류: 승소 판결문, 재산명시결정문
   • 조회 대상: 금융기관·공공기관·카드사 등 23개 기관
3. 법원의 전산망 조회
   • 7일 이내 결과 통보 → 은닉된 계좌·비목록 부동산 발굴

"2023년 기준 재산조회로 발견된 은닉 자산 중 70%가 타인 명의 예금이었어요. 최근 1억 원 이상 대규모 채무에서만 적용되던 조회 범위가 5,000만 원 이상으로 확대됐습니다."
- 법원행정처 집행정책과 관계자 인터뷰

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▶ 은닉 재산 찾아내는 4가지 핵심 전략

1. 허위 양도 취소 소송

• 채권자 취소권(민법 제406조) 발동 조건
  → 채무자가 고의로 재산을 타인에게 넘긴 사실 증명
  → 증거: 부적정 가격 매매 계약서, 친인척 간 무상 증여 기록

2. 강제집행 면탈죄 고발

• 형사처벌(형법 제327조) 가능 상황
  → 전세금 반환 직전 대출 상환, 친구 계좌로 대량 송금
  → 벌금 1,000만 원 또는 징역 3년 이하

3. 예금채권 가압류

• 발견된 계좌에 대해 즉시 가압류 신청
  → 은행별 최대 5개 계좌 동시 신청 가능
  ※ 주의: 월말 입금 시점 포착 위해 25~31일 사이 신청 권장

4. 타인 명의 부동산 조회

• 부동산실명제 위반 여부 확인
  → 법원에 실소유주 확인 청구 → 등기부 정정 요구

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▶ 전세금 회수를 위한 실전 팁

- 집주인 부동산 강제경매

임차했던 집에 전세권이 설정됐다면 1순위 변제권 보장
→ 경매 수익금에서 최우선 상환

- 지급명령 확정 후 10일 내 행동

채무자의 재산 이전 속도가 빠르므로 신속한 조치가 관건

- 공공데이터 활용

• 온라인 등기소(https://www.iros.go.kr): 부동산 등기내역 무료 조회
• 금융감독원 통합조회: 1회 신청으로 전 은행 예금 조회

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▶ 자주 묻는 질문 TOP 3

Q1. "재산조회 신청해도 모든 계좌를 찾을 수 있나요?"

A. 예금주의 동의 없이 조회 가능한 계좌는 3년 이내 거래 내역까지입니다. 다만, 비대면 계좌·암호화폐 등 신규 자산은 별도 증거 확보 필요

Q2. "집주인이 파산 선고를 받으면 어떻게 되나요?"

A. 파산 전 6개월 이내 은닉 행위 확인 시 채권 취소 가능
→ 파산관재인과 협력해 회수 절차 진행

Q3. "해외 은행 계좌는 추적할 수 있나요?"

A. 국내 지점이 있는 외국계 은행(HSBC·Citi은행 등)만 가능
→ 순수 해외 금융기관 계좌는 현지 법원 협조 필요

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전세금 회수는 시간과 전략의 싸움입니다. 재산명시신청 이후에도 소극적인 채무자에게는 재산조회신청·허위양도 취소소송·강제집행면탈죄 고발을 조합해 압박해야 합니다. 법원과 금융기관의 디지털 시스템이 강화되면서 은닉 재산 추적이 과거보다 수월해졌지만, 전문가와의 협업이 여전히 중요합니다. 포기하지 말고 체계적으로 접근한다면 반드시 빛을 볼 수 있습니다.